حق امتیاز در پیش‌فروش چیتگر چیست؟

اگر به دنبال خرید پروژه های ساختمانی در منطقه ۲۲ تهران رفته باشید یکی از عباراتی که به گوشتان خواهد خورد حق امتیاز است که ممکن است کمی شما را سردرگم کند. زیرا این اصطلاح در خرید و فروش واحدهای مسکونی دیگر وجود ندارد و مربوط به پروژه های تعاونی ساز است. از آنجایی که عمده پروژه های ساختمانی در این منطقه توسط ارگان های دولتی ساخته شده و دلیل آن هم مالکیت عمده زمین های این منطقه توسط آنان است در این مطلب قصد بررسی این موضوع را داریم که حق امتیاز در پیش فروش چیتگر چیست؟ پس در ادامه با ما همراه باشید.

اگر به سایت های آگهی املاک نگاهی بی اندازید عبارت پیش فروش در چیتگر را مشاهده خواهید کرد. پس در ابتدا به بررسی این موضوع می پردازیم که پروژه های تعاونی ساز چگونه شکل می گیرند. ارگان های دولتی برای تامین نیاز کارکنان خود به مسکن زمین هایی را به آنان در قبال دریافت مبلغی بصورت اقساط ماهیانه طولانی مدت آن هم بصورت کسر از حقوق واگذار کرده اند که خود مالک آن زمین ها بوده اند. این کار در قالب تعاونی های مسکن مربوط به همان ارگان انجام می پذیرید و اشخاصی که زمین ها را دریافت کرده اند عضو آن تعاونی مسکن خواهند بود.

حال برای ساخت آن پروژه می بایست اعضای تعاونی که همان کارکنان هستند هزینه های لازم برای اخذ جواز و شروع عملیات ساخت را متناسب با سهم خود از پروژه پرداخت نمایند. همانطور که خودتان حدس زده اید تامین سرمایه بدین شکل برای یک پروژه ساختمانی عظیم آن بصورت اقساطی از صد و یا شاید هزاران عضو تعاونی کاری بسیار مشکل است. در برخی مراحل مانند اخذ جواز که رقم آن بصورت یکجا باید پرداخت شود و هزینه سنگینی میباشد ممکن است برخی اعضا قادر به پرداخت آن نباشند.

معمولا در این موارد تامین سرمایه از سوی خود اعضا همیشه با شکست مواجه خواهد شد و در نهایت به سوی مشارکت در ساخت با یک شرکت پیمانکاری روی می آورند که در نهایت بدون پرداخت هزینه دیگر توسط اعضا و مشارکت با سازنده بر اساس سهم خود از زمین صاحب متراژی از بنای ساخته شده خواهند شد. حال آن عضو تعاونی با هر قیمتی که پروژه را از تعاونی دریافت کرده بخواهد سهم خود و در واقع جای خود را به شخص دیگری بدهد مابه التفاوت مبلغ پرداختی اولیه و قیمت روز سهم را به عنوان حق امتیاز دریافت خواهد کرد.

اگر بخواهیم مثال واضح تری برایتان بزنیم به عنوان مثال در سال ۱۳۹۳ یک ارگان دولتی طرحی برای واگذاری یک واحد مسکونی برای کارکنان خود اعلام می دارد شرایطی که اعلام می کند دریافت مبلغ ۱۰۰ میلیون تومان در ازای یک واحد مسکونی ۶۰ متری است که ممکن است ۳۰ میلیون تومان را یکجا دریافت کرده و ۷۰ میلیون تومان را اقساط چند ساله از کارمند خود دریافت کرده باشد. پس بین آن کارمند و تعاونی مسکن مربوطه یک قرارداد به مبلغ ۱۰۰ میلیون تومان در ازای یک واحد ۶۰ متری وجود دارد.

در سال ۱۴۰۰ پروژه به اتمام رسیده و یا در مراحل پایانی است. حال اگر آن عضو بخواهد واحد خود را به شخص دیگری منتقل نماید در واقع قرارداد ۱۰۰ میلیون تومانی خود را می بایست به شخص دیگری واگذار کند. اما قرارداد ۱۰۰ میلیون تومانی وی در سال ۱۳۹۳ در حال حاضر ۲ میلیارد تومان قیمت دارد. این مبلغ اختلاف بین ۱۰۰ میلیون تومان قرارداد و قیمت واقعی که یک میلیارد و نهصد میلیون تومان است به عنوان حق امتیاز توسط فروشنده دریافت می شود تا قرارداد خود را به خریدار جدید واگذار کند.

حال که توضیحات کاملی در مورد حق امتیاز ارائه کردیم این موضوع مهم را بررسی می نماییم که هر حق امتیازی که در پروژه های پیش فروش چیتگر مطرح می شود باید ریشه یابی و ارزش گذاری شود. به عنوان مثال یک تعاونی خصوصی مسکن مانند پروژه ماهور تاسیس می شود و برای تامین سرمایه برای خرید یک زمین و سپس عملیات ساخت دعوت به مشارکت در پذیره نویسی پروژه خود می کند.

در ابتدا مبالغی در قالب جدول پرداخت اولیه برای خرید از پروژه معرفی می شوند که درون آن مبلغی به عنوان حق امتیاز وجود دارد. در واقع تعاونی برای عضویت در تعاونی خود مبلغی به عنوان حق امتیاز دریافت می کند که جزو پرداختی های خریدار به تعاونی نیست. توجه داشته باشید در توضیحاتی که پیشتر ارائه داده ایم زمانی که اعضای یک تعاونی شرایط خاصی را دارا باشند به عنوان مثال از کارکنان یک سازمان بوده اند که شرایطی از سوی آن ارگان برای اعضای آن تعاونی در نظر گرفته شده باشد (مانند واگذاری زمین در ازای مبلغی ناچیز و بصورت اقساط طولانی مدت) در این حالت حق امتیاز معنی پیدا می کند.

در واقع حق امتیاز واگذاری شرایط ویژه برای عضویت در یک تعاونی یا پروژه است نه اینکه هر تعاونی تازه تاسیسی به عنوان حق عضویت در پروژه مبلغی به عنوان حق امتیاز دریافت کند و این مورد توسط بسیاری از تعاونی های تازه تاسیس مورد سو استفاده قرار گرفته است زیرا در تعاونی های دولتی چیزی به عنوان حق امتیاز وجود ندارد و تنها قرارداد اولیه معتبر است و بین خریداران جدید سال ها دست به دست می شود.

اگر مرحله عضو گیری یک پروژه تمام شده و کلیه واحدها و یا سهام آن پروژه در اختیار اعضا باشد برای ورود به آن پروژه بر اساس شرایط پروژه، پیشرفت، مبلغ اولیه، سابقه تعاونی و تسهیلات پروژه حق امتیاز برای اینکه یکی از اعضا جای خودش را به خریدار جدید واگذار کند محاسبه می شود. پروژه شهر طلا نمونه ای از پروژه های در حال ساخت است. پروژه هایی نیز وجود دارند که در مرحله تحویل قراردارند و کل مبلغ قرارداد ۲۰۰ میلیون تومان است اما امتیاز آن ۲ میلیارد تومان است که در واقع مبلغ کل واحد ۲ میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان است. سنجش حق امتیاز یک پروژه بر اساس مواردی که در بالا ذکر کرده ایم است و نیاز به تحقیق در مورد سابقه تعاونی و وضعیت ساخت آن پروژه دارد.

اما اگر پروژه در مرحله عضو گیری باشد دریافت حق امتیاز معنی ندارد و یک هزینه اضافه است و ممکن است برخی از تعاونی ها با تبلیغات بخواهند این موضوع را کمرنگ نشان دهند که پروژه آنها دارای شرایط ویژه ای است. توجه داشته باشید در خرید از پروژه های پیش فروش باید تمامی موارد اعلام شده از تعاونی ها را بصورت مکتوب شده در قرارداد از آنها بخواهید. به عنوان مثال اگر پروژه دارای وام است مدارک مربوط به آن باید رویت شود و اگر مالکیت زمین قطعی شده سند آن می بایست رویت شود.

تعاونی های مسکن نقش مهمی در صاحبخانه شدن بسیاری از مردم داشته اند. در این مطلب سعی کرده ایم این موضوع را باز نماییم که حق امتیاز در پیش فروش چیتگر چیست و چگونه محاسبه می شود. دانستن این موضوع برای سنجش و قیمت گذاری آن بر اساس اصالت پروژه، سابقه سازنده، تعهدات و تسهیلاتی که بر روی آن وجود دارد می تواند باعث یک خرید موفق با کمترین ریسک و تحویل گرفتن واحد مسکونی در موعد مقرر شود./ مهر